Eine vermietete Immobilie können Sie jederzeit verkaufen, auch während ein Mietvertrag läuft. Der entscheidende Grundsatz lautet „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Vertrag ein, das Mietverhältnis läuft unverändert weiter. Käufer sind meist Kapitalanleger, die Wert auf eine stabile Mietrendite legen. Häuserhelden koordiniert Mieter und Käufer dabei so, dass beide Seiten fair behandelt werden.
Kauf bricht nicht Miete: der zentrale Grundsatz
Viele Eigentümer glauben, eine vermietete Immobilie lasse sich erst nach Auszug der Mieter verkaufen. Das stimmt nicht. Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt mit dem Eigentum auch die Rolle des Vermieters samt aller Rechte und Pflichten. Für die Mieter ändert sich an Miethöhe, Kündigungsschutz und Vertragsbedingungen nichts. Eine Zustimmung der Mieter zum Verkauf ist nicht nötig.
Was das für Sie als Verkäufer bedeutet
- Kein Leerstand nötig: Sie verkaufen mit laufenden Mieteinnahmen statt mit leeren Räumen.
- Mietvertrag bleibt bestehen: Der Vertrag geht unverändert auf den Käufer über.
- Klare Übergabe: Kaution, laufende Miete und Nebenkostenstand werden zum Übergabezeitpunkt abgerechnet und übertragen.
Wer kauft vermietete Immobilien?
Die Käufergruppe für vermietete Objekte sind in der Regel Kapitalanleger. Sie suchen keine Immobilie zum Selbsteinzug, sondern eine planbare Geldanlage mit laufenden Mieteinnahmen. Ein bestehendes, zahlungssicheres Mietverhältnis ist für diese Käufer ein Pluspunkt, kein Hindernis. Häuserhelden spricht diese Zielgruppe gezielt an und bereitet die Unterlagen so auf, dass die Rendite auf einen Blick nachvollziehbar ist.
Bewertung über Mietrendite und Faktor
Anders als bei einer leeren Immobilie steht beim vermieteten Objekt die Rendite im Vordergrund. Kapitalanleger rechnen mit dem Faktor, also dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Je nach Lage und Zustand erwarten Käufer ein bestimmtes Renditeniveau. Lage, Mietniveau, Mietvertragslaufzeit und der Zustand des Objekts fließen in die Bewertung ein.
Diese Faktoren bestimmen den Preis
- Jahresnettokaltmiete: Grundlage der Renditerechnung.
- Lage und Mietniveau: Wie stabil und marktgerecht ist die aktuelle Miete?
- Zustand und Bewirtschaftung: Instandhaltungsstand und laufende Kosten.
- Mietverhältnis: Zahlungssicherheit und Dauer des Vertrags.
Rücksicht auf Mieter bei Besichtigungen
Beim Verkauf einer bewohnten Immobilie sind die Rechte der Mieter zu wahren. Mieter müssen Besichtigungen in zumutbarem Umfang ermöglichen, jedoch nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu angemessenen Zeiten. Auch der Datenschutz spielt eine Rolle: persönliche Daten und private Räume sind zu schützen. Häuserhelden geht hier behutsam vor.
So koordiniert Häuserhelden Termine
- Frühzeitige Absprache: Besichtigungstermine werden vorab mit den Mietern abgestimmt.
- Gebündelte Termine: Statt vieler Einzelbesuche werden Besichtigungen sinnvoll zusammengelegt.
- Datenschutz: Fotos und Exposé entstehen rücksichtsvoll und nur im vereinbarten Rahmen.
- Klare Information: Mieter erfahren, was passiert und dass sich für sie nichts ändert.
Vermietete Immobilie verkaufen?
Häuserhelden bewertet Ihr Objekt, findet passende Kapitalanleger und koordiniert Mieter und Käufer fair.
Kostenlose Einschätzung anfragenHäufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien
Kann ich eine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?
Ja. Eine vermietete Immobilie lässt sich jederzeit verkaufen. Der bestehende Mietvertrag bleibt unberührt und läuft mit dem neuen Eigentümer unverändert weiter. Die Zustimmung der Mieter zum Verkauf ist nicht erforderlich.
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Der Grundsatz aus § 566 BGB besagt, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Verkauft jemand eine vermietete Wohnung, übernimmt der Käufer Rechte und Pflichten des Vermieters. Der Mietvertrag endet durch den Verkauf nicht.
Müssen Mieter Besichtigungen dulden?
Mieter müssen Besichtigungen im Rahmen eines Verkaufs in zumutbarem Umfang ermöglichen, jedoch nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu angemessenen Zeiten. Häuserhelden stimmt Termine immer vorab mit den Mietern ab.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Bei einer vermieteten Immobilie steht die Rendite im Vordergrund. Käufer rechnen mit der Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, dem sogenannten Faktor. Lage, Mietniveau und Zustand fließen ebenfalls ein.
Bekommen Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieter besteht nur in bestimmten Fällen, etwa wenn vermieteter Wohnraum erstmals in Eigentum umgewandelt und verkauft wird. Häuserhelden prüft im Einzelfall, ob ein Vorkaufsrecht greift.